Haus, Grundstück in Spanien geerbt – Was Sie bei einem Erbe mit Immobilie im Ausland beachten sollten

Der Traum von der eigenen Finca in Spanien oder dem Chalet in den Alpen wird für manche im Laufe ihres Lebens Wirklichkeit. Doch spätestens bei der Nachlassplanung, manchmal auch erst nach dem Erbfall, stellen sich wichtige Fragen: Gilt für die Auslandsimmobilie deutsches oder ausländisches Erbrecht? Welche steuerlichen Konsequenzen sind zu beachten? Und wie kann man die Erbschaftsregelung rechtssicher gestalten? Die Erben eines Haus oder Grundstücks in Spanien stellt die Auslandsimmobilie im Nachlass mitunter vor echte Schwierigkeiten. Wir bringen Licht ins Dunkel.

Warum ist das Erbrecht bei Auslandsimmobilien kompliziert?

Auslandsimmobilien unterliegen nicht immer den deutschen Erbvorschriften. Seit Inkrafttreten der EU-Erbrechtsverordnung (Nr. 650/2012) am 17. August 2015 richtet sich die Frage des anwendbaren Rechts nicht mehr nach der Staatsangehörigkeit, sondern nach dem „gewöhnlichen Aufenthalt“ des Verstorbenen. Für deutsche Staatsbürger, die dauerhaft in Spanien oder Frankreich leben, bedeutet das: Ihr Nachlass kann nach ausländischem Recht beurteilt werden – einschließlich ihrer deutschen Vermögenswerte.

Wichtig: Länder wie Dänemark, Irland oder Großbritannien haben die EU-Verordnung nicht übernommen. Dort gelten weiterhin nationale Regelungen. Ein rechtzeitiger Blick ins Testament ist also essenziell.

Die Rechtswahl: Ihr Schlüsselinstrument

Die EU-Erbrechtsverordnung erlaubt es Ihnen, durch eine Rechtswahlklausel im Testament das für Ihren gesamten Nachlass anzuwendende Recht zu bestimmen. Sie können beispielsweise festlegen, dass deutsches Erbrecht gelten soll – selbst wenn Ihr Lebensmittelpunkt im Ausland liegt.

Ein Beispiel: „Als deutscher Staatsangehöriger wähle ich für die Rechtsnachfolge von Todes wegen deutsches Erbrecht.“ (RA Friedrich Albrecht Lösener)

Vorteile der Rechtswahl:

• Sie behalten die Kontrolle über die Erbschaftsverteilung.
• Komplexe Konflikte zwischen verschiedenen Rechtssystemen können vermieden werden.
• Deutsche Rechtsgrundsätze wie die gesetzliche Erbfolge oder der Pflichtteilsschutz bleiben anwendbar.

Ohne eine solche Klausel drohen Unsicherheiten – insbesondere, wenn das ausländische Recht stark von den deutschen Regelungen abweicht.

Steuerfalle Auslandsimmobilie: Wie Doppelbesteuerung vermieden wird

Ein oft übersehener Aspekt ist die Erbschaftssteuer bei Auslandsimmobilien. Wer in Deutschland lebt und beispielsweise eine Ferienwohnung in Italien oder Spanien besitzt, unterliegt in der Regel der deutschen Erbschaftssteuerpflicht. Gleichzeitig kann das Land, in dem die Immobilie liegt, ebenfalls Steueransprüche geltend machen.

Hier kommen sogenannte Doppelbesteuerungsabkommen ins Spiel. Sie verhindern, dass der Nachlass doppelt belastet wird. Wichtig ist eine frühzeitige Prüfung durch Experten, da nicht alle Länder solche Abkommen mit Deutschland abgeschlossen haben.

Unsere Tipps für Immobilieneigentümer mit Vermögen im Ausland

1. Erstellen Sie ein Testament mit Rechtswahlklausel: Legen Sie fest, welches Erbrecht gelten soll, um Streitigkeiten zu vermeiden.
2. Prüfen Sie steuerliche Risiken: Lassen Sie die steuerliche Situation Ihrer Immobilie im Ausland bewerten.
3. Berücksichtigen Sie die Nachfolgeplanung: In einigen Ländern gelten spezielle Erbvorschriften, wie die „Reservatsquoten“ in Frankreich, die bestimmte Teile des Vermögens automatisch an nahe Angehörige binden.
4. Beraten Sie sich frühzeitig: Eine professionelle juristische und steuerliche Beratung ist unerlässlich, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

Fazit: Sichern Sie Ihre Wünsche rechtzeitig ab

„Wer ein Testament errichtet, stellt sicher, dass sein Wille auch nach dem Tod respektiert wird“,

betont Rechtsanwalt Friedrich Albrecht Lösener. Gerade bei Auslandsimmobilien gilt: Klare Regelungen sparen Ihren Erben Zeit, Geld und unnötigen Streit.

Unsere Kooperationsanwälte unterstützen Sie umfassend in allen Fragen rund um Auslandsimmobilien und Erbrecht, übernehmen Ihre Nachlassplanung, entwickeln maßgeschneiderte Strategien und helfen Ihnen, mögliche steuerliche Belastungen zu minimieren. Kontaktieren Sie uns direkt, damit wir die volle Kostenübernahme für Ihren Fall prüfen können.